Calcul de la plus-value immobilière : le guide complet 2026

Quand vous vendez un bien immobilier pour un prix supérieur à celui à lequel vous l'avez acheté, vous réalisez un gain : c'est la plus-value immobilière. À l'inverse, si vous vendez moins cher, vous êtes en moins-value et il n'y a rien à payer.

Cette plus-value est soumise à l'impôt dans la plupart des cas. Elle concerne les résidences secondaires, les biens locatifs, les terrains à bâtir, les parts de SCI soumises à l'IR, et plus généralement tout bien immobilier qui n'est pas votre résidence principale.

• Résidence secondaire (maison de vacances, pied-à-terre...)
• Investissement locatif (appartement ou maison mis en location)
• Terrain à bâtir
• Local commercial ou professionnel
• Parts de société civile immobilière (SCI) à l'IR

En revanche, votre résidence principale est totalement exclue, quelle que soit la durée de détention ou le montant du gain.

Le calcul se fait en deux étapes : d'abord déterminer la plus-value brute, ensuite appliquer les abattements pour obtenir la plus-value nette imposable.

• Plus-value brute = Prix de cession - Prix de revient

Le prix de cession, c'est le prix indiqué dans l'acte de vente, diminué des frais que vous avez supportés pour vendre (diagnostics obligatoires, commission d'agence si elle est à votre charge...).

Le prix de revient, c'est le prix auquel vous avez acheté le bien, augmente de :

• Les frais d'acquisition : soit leur montant réel (notaire, droits de mutation), soit un forfait de 7,5 % du prix d'achat si vous n'avez pas les justificatifs.
• Les travaux d'amélioration, de construction ou d'agrandissement : soit leur montant réel (indiqué sur la facture), soit un forfait de 15 % du prix d'achat si vous détenez le bien depuis plus de 5 ans.
• Attention : les travaux d'entretien courant (peinture, remplacement d'un chauffe-eau...) ne sont pas déductibles.

Vous avez acheté un appartement en 2014 pour 200 000 euros. Vous l'avez revendu en 2026 pour 300 000 euros. Vous n'avez pas de factures de travaux.

• Prix de revient = 200 000 + forfait frais (7,5 %) + forfait travaux (15 %) = 200 000 + 15 000 + 30 000 = 245 000 euros
• Plus-value brute = 300 000 - 245 000 = 55 000 euros
• C'est cette plus-value brute qui servira de base avant l'application des abattements.

Plus vous détenez votre bien longtemps, moins vous payez d'impôt. Les abattements s'appliquent à partir de la 6e année de détention, sur deux bases distinctes : l'impôt sur le revenu (IR) et les prélèvements sociaux (PS).

Depuis la réforme de 2026, le délai pour être exonéré d'IR est ramené à 17 ans (contre 22 auparavant). Les prélèvements sociaux restent exonérés après 30 ans.

Pour l'impôt sur le revenu (IR) :

• Années 1 à 5 : 0 % d'abattement
• Années 6 à 21 : 6 % par année
• 22e année : 4 % (soit 100 % total, exonération complète d'IR)

Pour les prélèvements sociaux (PS) :

• Annees 1 a 5 : 0 %
• Années 6 à 21 : 1,65 % par année
• 22e année : 1,60 %
• Années 23 à 30 : 9 % par année (exonération totale après 30 ans)

Reprenons notre appartement acheté en 2014, revendu en 2026 : 12 ans de détention, plus-value brute de 55 000 euros.

• Abattement IR : 6 années x 6 % = 36 % d'abattement. Plus-value imposable IR = 55 000 x (1 - 0,36) = 35 200 euros. Impôt = 35 200 x 19 % = 6 688 euros.
• Abattement PS : 6 années x 1,65 % = 9,9 % d'abattement. Plus-value imposable PS = 55 000 x (1 - 0,099) = 49 555 euros. PS = 49 555 x 17,2 % = 8 523 euros.
• Surtaxe : la plus-value imposable à l'IR (35 200 euros) est inférieure à 50 000 euros, donc pas de surtaxe.
• Total à payer : 6 688 + 8 523 = 15 211 euros, soit environ 27,7 % de la plus-value brute (contre 36,2 % sans abattement).

Si le même bien avait été revendu en 2031 (17 ans de détention), l'impôt sur le revenu aurait été nul, et les prélèvements sociaux encore réduits.

Certaines situations permettent d'échapper totalement à l'impôt sur la plus-value, indépendamment de la durée de détention.

C'est le cas le plus courant. Si vous vendez votre résidence principale, vous êtes exonéré de toute plus-value, et ce, quel que soit le montant du gain et même si vous avez acheté le bien il y a seulement quelques mois. Les dépendances vendues en même temps (cave, parking, garage) bénéficient également de cette exonération.

Attention : le bien doit constituer votre résidence principale au jour de la vente. Si vous avez déménagé avant de vendre, assurez-vous que le délai entre votre départ et la vente reste raisonnable (en pratique, l'administration admet généralement jusqu'à un an).

• Prix de vente inférieur à 15 000 euros : exonération totale, quelle que soit la durée de détention.
• Détention supérieure à 30 ans : exonération totale (IR et PS).
• Première cession d'un logement autre que la résidence principale : exonération possible si vous n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale au cours des 4 dernières années, et si vous réemployez le produit de la vente pour acquérir ou faire construire votre résidence principale dans les 24 mois.
• Retraités et invalides sous conditions de ressources : exonération si votre revenu fiscal de référence ne dépasse pas certains seuils et si vous n'êtes pas soumis à l'IFI.
• Expropriation : sous certaines conditions, si vous employez l'indemnité reçue.

Si votre plus-value nette imposable à l'IR dépasse 50 000 euros, une surtaxe progressive s'applique sur l'impôt de 19 %. Elle est calculée sur le montant total de la plus-value imposable (après abattements) et varie de 2 % à 6 % selon le montant de la plus-value.

• De 50 001 à 100 000 euros : surtaxe de 2 %
• De 100 001 à 150 000 euros : surtaxe de 3 %
• De 150 001 à 200 000 euros : surtaxe de 4 %
• De 200 001 à 250 000 euros : surtaxe de 5 %
• Au-delà de 250 000 euros : surtaxe de 6 %

Cette surtaxe ne s'applique pas aux terrains à bâtir ni aux ventes exonérées d'IR (comme la résidence principale).

Bonne nouvelle : vous n'avez pas à faire les calculs vous-même ni à régler l'impôt directement auprès du fisc. C'est le notaire qui s'occupe de tout pendant la vente. Il calcule la plus-value, applique les abattements et prélève directement l'impôt sur le produit de la vente avant de vous reverser le solde.

Il transmet ensuite la déclaration à l'administration fiscale dans le mois suivant la signature de l'acte.

Même si le notaire a tout pris en charge, vous devez reporter le montant de la plus-value imposable (après abattements) dans votre déclaration de revenus de l'année suivante. Ce montant figure dans la case 3VZ du formulaire 2042 C.

Pourquoi ? Parce que le montant de la plus-value est pris en compte dans le calcul de votre revenu fiscal de référence, ce qui peut influer sur certains droits ou aides.

Avant de signer un mandat ou d'accepter une offre, prenez le temps d'estimer votre imposition. Quelques semaines de patience peuvent parfois faire une grande différence : atteindre la 6e année de détention (début des abattements) ou la 17e année (exonération totale d'IR) peut changer significativement le montant que vous aurez à payer.

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